Drżyjcie, urbaniści!


Kilka dni temu Minister Rozwoju i Finansów przedstawił projekt nowej ustawy O ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Jest to jedna z ustaw specjalnych mających przyspieszyć tę dziedzinę gospodarki, która jakoś kuleje.

Tytuł brzmi pięknie, bo przecież potrzeby mieszkaniowe muszą być zaspokajane szybko i możliwe prosto. Jak to czasem bywa,

za pięknym tytułem kryje się treść wręcz przerażająca.

Przypomnijmy, ze planowanie rozwoju miast, czyli planowanie przestrzenne, jest wyłączną domeną samorządów – gmin i miast. Jest to rozwiązanie sprawdzone a w kraju demokratycznym inne jest nie do pomyślenia. W Polsce planowanie odbywa się na podstawie słynnej (lub niesławnej) ustawy z 2003 roku. Tamta ustawa próbowała poprawić zasady planowania przestrzennego, co nie bardzo się udało, a najbardziej znanym efektem jej działania było unieważnienie wszystkich miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które twórcy ustawy w roku 2003 uznali za przestarzałe. Późniejsze odpowiedzi na krytykę chaosu, jaki powstał, wskazywały, iż intencją autorów tamtej ustawy było „zdyscyplinowanie” samorządów do szybkiego uchwalenia nowych planów miejscowych.

Koszt uchwalenia planu miejscowego oraz czas potrzebny na jego rzetelne przygotowanie są tak duże, że po 15 latach tylko niewielki odsetek terenów w gminach jest obecnie pokryty ważnymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Dlatego olbrzymia część inwestycji odbywa się na podstawie rozwiązania zastępczego, jakim są warunki zabudowy terenu, ustalane każdorazowo dla konkretnej inwestycji. O wadach tego sposobu działania urbanistycznego napisano już tak wiele, że ten wątek można smiało pominąć.

W tym stanie rzeczy Ministerstwo proponuje ustawę, która procesy planowania przestrzennego i zagospodarowania przestrzeni w miastach i gminach stawia na głowie!

Trudno oprzeć się wrażeniu, że powstanie tego projektu jest efektem bardzo silnego lobbingu deweloperów mieszkaniowych. Sytuacja rysuje się następująco:

  • deweloperzy pragnąc wznosić swoje nowe osiedla natrafiali przez 15 lat na brak planów miejscowych, zatem podejmowali lokalne starania o uchwalenie planu; rady gmin zadowolone z oferowanych przez dewelopera „korzyści dla lokalnej społeczności” (tu warto przypomnieć piękne wizje osiedla przy Łacinie, które zmaterializowały się w postaci bunkra CH Posnania) – uchwalały miejscowy plan dla tego kawałka gminy, który wskazał deweloper,
  • w wielu miejscach ten proces nie przebiegał tak sprawnie, jak zakładano; deweloperzy nie uzyskiwali planu miejscowego pod swoje dyktando lub działo się to zbyt wolno,
  • wobec tego lobby deweloperskie naciskało na „usprawnienie” procesu formalizowania ich zachcianek, czyli budowy osiedli w takim kształcie i miejscu, jaki jest wygodny inwestorowi; niekoniecznie projekt lub miejsce mogły odpowiadać gminie (vide wysokie bloki na tle wzgórza Cytadeli, których powstania nikt z MKZ na czele nie mógł zabronić).

I Rząd się ugiął. Przecież polityka obecnych władz jest jak najbardziej „pro”.

W rzeczywistości ustawa w przedłożonym kształcie całkowicie odbiera samorządom prawo do decydowania o rozwoju miast i gmin. Choć tytuł ustawy dotyczy „tylko” budownictwa mieszkaniowego, po przeczytaniu kilku postanowień ustawy można być pewnym, ze planowanie przestrzenne przestaje mieć sens, a wizje mieszkańców miast i gmin na temat upragnionego krajobrazu miejskiego mogą być (czytaj: będą) całkowicie przekreślane przez urzędnika rządowego (Wojewodę), czyli organ mniemający nic wspólnego z jakąkolwiek samorządnością!

W projekcie czytamy bowiem, że:

  • inwestycje mieszkaniowe zostają w całości wyłączone spod jurysdykcji dotychczasowej ustawy planistycznej (tej z 2003 roku),
  • inwestycje można prowadzić nawet na terenie o nieuregulowanym statusie prawnym,
  • na wniosek Inwestora mieszkaniowego decyzje lokalizacyjne wyda Wojewoda, zatem miasto/gmina nie bierze w ogóle udziału w ustalaniu zasad inwestycji,
  • nie mają zastosowania żadne (!) ograniczenia wysokości zabudowy, chyba że wprowadzone przez władze lotnicze, ale nie musza być przeniesione na decyzje lokalizacyjne Wojewody (ten przepis oznacza między innymi w konsekwencji, że wielu operatorów telefonii komórkowej będzie musiało usunąć już istniejące stacje bazowe, gdyż nieograniczona wysokość zabudowy w sąsiedztwie spowoduje powstanie zbyt dużego promieniowania w mieszkaniu wybudowanym przez dewelopera „z rozmachem wysokościowym”; przy uszanowaniu planu miejscowego do takiej sytuacji by nie doszło),
  • na podstawie – być może kuriozalnej w danych warunkach miejscowych – decyzji lokalizacyjnej Wojewody starosta lub prezydent powiatu grodzkiego MUSI wydać pozwolenie na budowę, nawet zgrzytając zębami ze złości.

Pomimo zatem, że w Polsce istnieje przestrzeń (liczona w tysiącach, tysiącach kilometrów kwadratowych), która po zakończeniu opracowywania miejscowych (gminnych) planów zagospodarowania przestrzennego wystarczy na wybudowanie mieszkań dla kilku zestawów obecnego stanu ludności Polski, Minister proponuje ustawę, która ma ten stan rzeczy „polepszyć”.

Polepszenie to w praktyce polega na tym, że deweloperzy będą budowali swoje osiedla gdzie chcą (plan miejscowy niepotrzebny, a gdyby istniał, mógłby zawierać zakaz budowy akurat tam, gdzie opłaca się deweloperowi!), kiedy chcą (bez czekania na plan miejscowy) i jak wysoko chcą (brak ograniczeń maksymalnego „wyciskania” liczby mieszkań na jednostkę powierzchni działki; oznacza to tez zmniejszenie podatków trafiających do gmin w przeliczeniu na jednego mieszkańca takiego osiedla).

A do tego samorządność z takim rozmachem rozpoczęta w roku 1990 – po wprowadzeniu w życie ustawy zacznie powoli przechodzić do przeszłości. A z nią kolejny atrybut ustroju demokratycznego.

Requiescat in pace.

(obrazek: Wikipedia)

 

 

 

Jeden komentarz na temat “Drżyjcie, urbaniści!”

  1. Nie zapominajmy o drugiej stronie medalu:
    „Teoretycznie istnieje w Polsce system planowania przestrzennego. Mamy nawet specjalną ustawę. Nie działa ona jednak w ten sposób: gmina uchwala Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. To taki dokument, dzięki któremu na danym terenie ma panować ład przestrzenny. Określa się w nim na przyszłość gdzie powstaną nowe osiedla, w jakich budynkach będą mieszkać ludzie, gdzie znajdą się szkoła park, nowe ulice. Uchwalanie planu trwa okropnie długo, bo każdy ma do niego jakieś uwagi i poprawki, a urzędnicy są zawaleni pracą. Gdy w końcu to się udaje, właściciele gruntów czekają jeszcze kilka lat i albo sprzedają swoje działki deweloperom, albo składają w gminie wnioski o odszkodowania za to, że na ich gruntach wytyczono drogi i inne przestrzenie publiczne. Gmina musi płacić, mimo że nie wie kiedy wybuduje drogę, którą urbanista narysował na planie.
    Andrzej Olbrysz z Instytutu Badań i Ekspertyz Samorządowych przyjrzał się temu mechanizmowi. Zauważył, że w gminie Lesznowola, w której sam pracuje jako urbanista, zaczęło pojawiać się dość dużo wniosków o takie właśnie odszkodowania. Najwięcej w latach 2008, 2009, kiedy kryzys nieco przygasił zapał budowlany deweloperów. Właścicielom gruntów, na których samorząd zaplanował drogi, należały się odszkodowania. Lesznowola to planistyczny prymus – jest w dziewięćdziesięciu ośmiu procentach objęta planami miejscowymi. Teoretycznie powinien panować tu porządek. Ale przez to już w 2010 roku musiała wyłożyć na odszkodowania sześć milionów złotych. Olbrysz najpierw sprawdził, ile jego gmina zapłaci za wszystkie plany. Wyszło mu, że sześćset milionów złotych, przy rocznym budżecie nieprzekraczającym dziewięćdziesięciu. Potem przyjrzał się sąsiednim gminom. Okazało się, że pobliskie Piaseczno wyda sześćset sześć milionów, Konstancin-Jeziorna – czterysta pięćdziesiąt pięć, Góra Kalwaria – dwieście. Olbrysz nie mógł uwierzyć, więc zebrał półtora tysiąca planów miejscowych z Polski i zaczął liczyć. Gdy skończył, złapał się za głowę. Wyszło mu bowiem, że w całym kraju w ciągu kilku najbliższych lat samorządy będą musiały zapłacić właścicielom gruntów sto trzydzieści miliardów złotych odszkodowań. Fala wniosków właśnie wzbiera. W 2012 roku tylko w Poznaniu złożono ich na pięćset milionów złotych (przy siedemdziesięcioośmiomilionowej dziurze budżetowej na 2013 rok).
    Część samorządów już to zrozumiała. W 2011 roku w Otwocku radni podjęli precedensową decyzję – przegłosowali uchwałę, która wzywa burmistrza do zaniechania uchwalania nowych planów miejscowych. Tak, samorząd dobrowolnie zrezygnował z narzędzia, które teoretycznie ma pomagać w porządkowaniu przestrzeni. Okazało się bowiem, że to narzędzie powiększa tylko chaos, a gmina płaci za ten chaos miliony złotych w gotówce.
    Ale to niejedyny problem z planami. Polska jest nimi dziś objęta w zaledwie jednej czwartej, a już wiadomo, że samorządy wskazały w nich głównie tereny pod zabudowę. Właścicielom działek rolniczych zależało na tym, ponieważ odrolnienie oznacza, że będzie można sprzedać działkę nawet kilkadziesiąt razy drożej. Naciskają więc na radnych, wnoszą poprawki. Radni są te naciski podatni, bo to w końcu ich wyborcy. Czują się w obowiązku ich uszczęśliwić. Na urbanistyce się nie znają. W radach miast wojewódzkich zasiada dziś kilkuset radnych. Tylko pięciu ma wykształcenie choćby luźno związane z architekturą czy planowaniem przestrzennym. To, czy jest sens przeznaczać nowe tereny pod zabudowę, nie ma dla nich znaczenia, bo oni myślą o zbliżającym się końcu kadencji. W efekcie powstają plany koszmary, w których nawet trzy czwarte terenu mają być zabudowane blokami. Według wyliczeń Andrzeja Olbrysza, gdyby chcieć zasiedlić wszystkie te tereny, w Polsce mogłoby mieszkać trzysta milionów ludzi.
    Ale to i tak nie jest jeszcze najgorsze. Dziś za wyposażenie terenu w niezbędną do życia infrastrukturę – od elektryfikacji i kanalizacji przez drogi i komunikację publiczną do szkoły – odpowiedzialna jest gmina. Niby nic w tym dziwnego, bo kto inny miałby to robić, jeśli nie samorząd. Kłopot jednak w tym, że samorząd nie ma skąd brać na to pieniędzy. Teoretycznie powinien wykorzystać dwa narzędzia: rentę planistyczną i opłatę adiacencką. Pomińmy już, co to jest, ważniejsze, co powiedział mi kiedyś przedstawiciel jednego z deweloperów:
    – Kto płaci gminie rentę i opłaty, ten ma prawnika bez studiów.
    Andrzej Olbrysz wyliczył, że koszty zbudowania infrastruktury dla jednego domu rodzinnego to dla gminy wydatek rzędu stu trzydziestu tysięcy złotych. Wystarczy tę kwotę przemnożyć przez liczbę domów, by dowiedzieć się, ile musiałby wydać samorząd na to, żeby nowi mieszkańcy mieli prąd, wodę, gaz i dostęp do kanalizacji. O drodze dojazdowej, szansie na jakiś autobus i kawałek chodzi nie wspominając. Gmin na takie luksusy nie stać, więc pozwalają na budowanie w szczerym polu, bez dostępu do czegokolwiek. Ludzie latami czekają na wszystko.
    – W całym cywilizowanym świecie koszty nowej urbanizacji ponoszą ci, którzy będą z niej korzystać, a nie lokalna społeczność – denerwuje się Olbrysz – a u nas za przygotowanie nowych terenów pod przyjęcie mieszkańców płacą ci, którzy już tam mieszkają i nie mają w tym żadnego interesu. Wszystko stoi na głowie!” – F. Springer „Wanna z kolumnadą”

    Polubienie

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Connecting to %s